サラリーマン所得と不動産所得の違い！不動産投資で幾ら節税できる？

サラリーマンの所得と不動産投資で得られる所得は別物です。

ですが、状況によってはそれを損益通算して節税をする事も出来ます。

今回は、所得の違いと節税について詳しく解説してきたいと思います。

サラリーマンの所得と不動産投資の所得の違い

サラリーマンが会社勤めをしながら不動産投資をした場合

サラリーマンとしての給料は「給与所得」

不動産投資して得られる所得は「不動産所得」にあたります。

不動産所得とは、国税庁のホームページによる以下のことを指します。
① 土地や建物などの不動産の貸付
② 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付
③ 船舶や航空機の貸付け
不動産投資では主に①②に該当します。

具体的には、所有する賃貸物件からの家賃収入や、貸駐車場の収入、所有地に看板や広告を立てている利用料などが該当します。

この2つの所得は、その年に確定申告をする事で損益通算することができます。

要するに所得税・住民税は「給与所得と不動産所得を合算した所得」に対して課税されます。

例えば、給与所得が1,000万円、不動産所得がマイナス200万円であれば、損益通算した800万円に対して、所得税・住民税が課税されます。

確定申告することで給与所得と合算でき、給料から天引きされた所得税・住民税が還付されます。

不動産所得の損益合算はサラリーマンでも年末調整では扱ってもらえませんので、確定申告をする必要があるのでご注意ください。

また、不動産を売却したときに得られる所得は不動産所得ではなく譲渡所得にあたり、不動産所得や給与所得とは損益通算ができません。

ちなみに、所有物件が以下の規模以上であれば、事業所得として計上できます。
・賃貸アパート、マンション：独立した部屋が概ね10室以上
・家屋：概ね5棟以上
・駐車場：50台以上

この場合、事業所得として確定申告が可能です。

事業所得は青色申告特別控除が最高65万円まで控除、不動産所得の場合には10万円までが控除されます。

ほかにも、家族に払う給与が経費として控除されるなど不動産所得よりも有利な優遇措置が受けられます。

不動産所得の計算方法

不動産所得は「総収入金額－必要経費」によって計算されます。

総収入とは以下のものを指します。
イ 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
（引用：国税庁ホームページより）

主に家賃や礼金、契約の更新料、共益費などが総収入金額に含まれます。

敷金のような、最終的に返還するものは収入には含みません。

ただし、返還の必要がなくなったときは収入に含みます。

必要経費に認められるものには、主に固定資産税、損害保険料（火災保険料・地震保険料など）、減価償却費、修繕費（入居者の退去したときに壁紙や床をきれいにする費用）、借入金の利息（元本は対象になりません）、管理費などがあります。

このほかにも必要経費になり得る費用はたくさんあります。

ただし、経費として認められるかどうかは、場合によって細かく分かれています。

金額や期間、どのような性質かによって異なりますので注意してください。

収入と経費の差が不動産所得となるため、総収入金額より必要経費が少ないと不動産所得は黒字、総収入金額を必要諸経費が上回ると不動産所得は赤字となります。

不動産投資での赤字と減価償却による節税

不動産投資で節税ができるのは、不動産所得で赤字がでた場合です。

不動産所得で赤字が出る、とはいえ必ずしも損をしているとは限りません。

ポイントは「減価償却費」です。

減価償却とは、建物を建てたときにかかった費用を一度に計上するのではなく、建物の構造・用途で決まっている耐用年数に応じて、分けて計上することをいいます。

ただし土地は減ることがないので、減価償却をすることはできません。

減価償却費は不動産投資の必要経費として認められています。

この減価償却費をうまく使うことによって、実際に手元に残るキャッシュフローは黒字でも、不動産所得は赤字になるケースがあります。

このような場合、不動産所得の赤字が給与所得の黒字と損益通算され、節税することができるのです。

ではいくら節税ができるのでしょうか。

税額は都道府県や所得控除額などによってかわるので、一般的な条件をもとに比較します。

額面年収500万円の場合：所得税：約14万円、住民税：約25万円
額面年収600万円の場合：所得税：約21万円、住民税：約31万円

100万円所得が変わると、税金が13万円ほど変わります。

仮に原価償却によって100万円の赤字がでた場合、年収600万円の人は

600万円－100万円＝500万円

年収500万円の人おなじ税金の納付額となり、確定申告をすることで、その差額の13万円が戻ってきます。

このように、減価償却によってうまく不動産所得と給与所得を損益通算することが出来れば、払う税金を減らすことができます。

まとめ

不動産投資による所得と給与所得を損益通算する仕組みについてご説明しました。

どうすれば節税になるのかおわかり頂けたと思います。

ただし、節税になるからといってむやみに経費を使ったり、減価償却費の大きくしようとすると、使う必要のない出費をしたり最終的な利益が少なくなってしまう恐れもあります。

仕組みをしっかりと勉強し、長期的な投資の収支計画をたてることが何より大切です。

最終的な収益が大きくなるように、上手に節税を取り入れましょう。