不動産投資の初心者が失敗をしない為には、８つのリスクをまずは知っておく必要があります。
なぜなら不動産投資は他の投資に比べて、初期投資額が多く、また投資期間も長期になるので、こうしたリスクについてしっかり理解し対処する必要があるからです。
この記事では、不動産投資をするなら避けては通れない８つのリスクとその対処法について、詳しくご説明します。
不動産投資でのリスク１）空室リスク
空室問題は多くの不動産オーナーが抱える悩みであり、最も注意すべきリスクです。
空室状態で収入がゼロでも税金はかかりますし、入居者がいないからといって建物や設備の老朽化もローンの返済も待ってくれません。
空室リスクの対処法
空室リスクを回避するために一番大事なのは物件のエリアです。
これから人口が増えるのか、どんな人が住んでいるエリアかを把握することが大事です。
所有物件の家賃周辺相場や空室率などもあらかじめ確認しておくといいでしょう。
家賃相場や空室率は不動産サイトなどを見ても予想ができます。
この際に新築の数値を調べるのではなく、新築から5年後、10年後の物件がどうなっているかに着目しましょう。
安易な値下げはおすすめしない
また、空室が出てしまった場合でも、安易に家賃を下げることはあまりお勧めしません。
毎月の減益になる家賃の引き下げではなく、敷金・礼金を下げたり一定期間家賃を無料にするフリーレントを行うなどの方法をとって目に留まりやすくするもの一つの手段です。
サブリース契約をして不動産会社に一括で借り上げてもらうと、管理の手間が省ける上に空室でも家賃保証がされますが、一定の割合の手数料がかかったり、賃料改定を迫れる恐れもあります。
お得になるかどうかは各々の状況によっても異なるので、利用するかどうかはご自身の物件と契約内容をよく理解し、安易に飛びついて失敗しないよう気をつけましょう。
不動産投資でのリスク２）家賃滞納リスク
家賃が滞納されていると空室時と同じく収入が入らないという点では共通していますが、すでに入居しているので新しい入居者が入らないという点では空室よりもやっかいです。
悪質な入居者へ退去を求めたい場合でも、交渉に応じてもらえないことも少なくありません。
対処にも時間や費用がかかってしまいます。
家賃滞納リスクの対処法
このようなリスクを避けるために、家賃を滞納する恐れがある入居者か見極める必要があります。
年齢や職業、年収を確認して信用できる人柄かを判断しましょう。
また、家賃保証会社を利用すると、滞納された家賃を代わりに払ってくれます。
契約によっては入居者の信用調査から滞納者への家賃督促も行います。
ただし、利用料は入居者負担のため嫌がられてしまい、競争に負けてしまう恐れもあります。
忙しくて入居者の対処まで手が回らない、という人は多少の費用がかかっても保険のつもりで保証サービスを利用するのも良いでしょう。
不動産投資でのリスク３）家賃下落リスク
築年数が経つとともに需要が下がり、家賃が下落する恐れがあります。
家賃が全く下がらない前提で利回りを計算してしまうと大失敗してしまいかねません。
ただし、家賃の下落は必ずしも築年数に比例するわけではありません。
家賃下落リスクの対処法
立地や間取りによっては、建物が古くなっても人気がある物件もあります。
またリフォームをしたり設備を充実させると、建物が古くても需要が安定しやすいです。
しかし入居者から家賃の値下げ交渉を受けることもありますが、一度家賃を下げると、上げることは難しくなります。
とはいえ、入居者と良い関係性を築くことも重要ですので、長く入居してもらえる見込みがあれば検討してみても良いかもしれません。
不動産投資でのリスク４）住宅価格の値下がりリスク
不動産の価格は収益性やエリアの特性などで変化します。
例えば物件の直ぐ近くに駅が出来たり、コンビニやスパーなど生活していくの上で便利になるものが周辺にできると、その物件への需要が増えるので、価格が低下しにくくなります。
住宅価格の値下がりリスクの対処法
しかし物件の管理が行き届いていないと建物の劣化が早まります。
しっかりと管理をすることで建物を長持ちさせることができ、入居者からの需要も高まり利回りが確保されます。
不動産の価格と利回りは密接した関係にありますので、仕事がまじめな管理会社を選ぶことも価格の値下がりリスクを避けることにつながります。
人口の低下が見込まれる地域や近隣の都市開発等でエリアの人気がよそに奪われてしまうこともあります。
これらは、人口の推移や都道府県・市区町村のホームページからも情報を得られます。
現状の需要だけではなく、将来の変化も予測しておくことが重要です。
例えば日本では単身者の増加が今後更に見込まれます。
総務省の発表した資料によると2040年には現在の30％半ばから、40％まで増える予想が出ています。
出典：「人口減少時代のICTによる持続的成長」
こうした情報からどういった物件が今後の値下がりしにくいのか、予想していくことも重要です。
また人口の統計などは、総務省や人口問題研究所などがデータを公表しているので、こちらの記事でも紹介しているので参考にしてください。
不動産投資のリスク５）金利上昇リスク
ローンで不動産を購入するメリットはたくさんある一方で、金利が上がると大打撃です。
金利が上がったからといって家賃も上げられるわけではありません。
入居者にその事を話しても、なかなか理解してもらえないのではないかと思います。
金利上昇リスクの対処法
金利の上昇は急激に起こるのではなく緩やかに起こります。
金利が上がり、返済額が多少増えてもカツカツにならないように、あらかじめ余裕を持った計画が大切です。
繰り上げ返済をすることも対策としては有効です。
元金を減らせば金利上昇に伴う利息の増加も抑えることができます。
ただし、融資を受けている金利によっては自己資金をあえて使わないほうが良いこともあります。
例えば固定金利をであれば、金利上昇のリスクを抑えられる一方で、金利が少し高く設定されています。
また借り換えも金利上昇に対する対処法の1つです。
こちらで借り換えシュミレーションが簡単にできますので、一度お試しください。
不動産投資のリスク６）天災リスク
ある日いきなり地震や台風、火災などによって不動産が損害を受けることがあります。
物件の復旧には多額の金額が必要になります。
天災リスクへの対処法
天災リスクに備えて火災保険の加入のほかに地震保険に加入しておくと安心です。
火災保険は火災以外にも様々な損害に対応している場合が多いので、ご自身でも補償内容をしっかり把握しておきましょう。
水害に弱かったり地盤が弱い土地を避けたり、物件を複数所有するのであれば場所を分散させるのも有効です。
火災保険の一括見積は「火災保険の窓口」で簡単に見積もり
不動産投資のリスク７）税務リスク
不動産に関する税金は、土地建物の固定資産税、不動産取得税、所得税、相続税、贈与税など多岐にわたります。
税務リスクの対処法
これらの税金に関しては、税理士にお任せするのがおすすめです。
税金に関する仕組みは複雑で、自分でやろうとすると時間もかかってしまい、万が一、申告漏れがあると遅延によるペナルティーを受ける恐れもあります。
信頼できる税理士に依頼が出来れば、あなたの状況にあった資産運用のアドバイスをしてくれることもあります。
不動産投資のリスク８）老朽化リスク
いくらメンテナンスに気を使っても、年月の経過にあがなう事は出来ません。
結果として入居者からのクレームや、家賃の引き下げを要求されることになります。
老朽化リスクの対処法
まずは物件を選ぶ際に、耐震基準をクリアしている物件を選びましょう。
建物である以上は、老朽化は避けて通れない道ですが、メンテナンスをしっかり行えば長く稼働してくれます。
その為にもしっかりした管理会社を選びましょう。
またマンションであれば、修繕積立金がきっちりと積み立てられているのか確認しておきましょう。
不動産投資で失敗しない為の８つのリスクの対処法のまとめ
不動産投資で失敗しない為の８つのリスクと対処法についてご説明しました。
不動産投資のリスクはあらかじめ計画を練ること、下調べを念入りに行うことで回避できることがたくさんあります。
良い物件を見つけるためには、信頼できる不動産会社を探すほかに、自分自身の目で今のそしてこれからの価値を見極める必要があります。
様々な選択肢の中で自分にあっている方法・対策をみつけましょう。
また今回紹介したリスクは基本的には「物件選び」「不動産会社選び」「管理会社選び」さえ間違えなければ、ほぼ全て回避することが出来ます。
そこでこれらのリスクを回避できるサービスとして「RENOSY(リノシー）」をご紹介したいと思います。
RENOSY(リノシー）での物件選び
RENOSY(リノシー）はAIを活用し、不動産投資を支援するサービスです。
こちらの1分半の映像でRENOSY(リノシー）の特徴を確認できます。
AIをよるビッグデータ解析を行い、物件を独自にスコアリングし、長期的な収益性と、その後のリセールにも強い物件を紹介してくれます。
立地の問題や、周辺環境、住宅価格の低下リスクなどを、RENOSY(リノシー）であれば解決できます。
またRENOSY(リノシー）で紹介している物件は新築ではなく中古物件で、すでに収益性をあげていて、管理状態の良い部物件を紹介しているので、老朽化リスク（管理会社の選定）への対策もできています。
RENOSY(リノシー）で不動産会社選び
RENOSY(リノシー）は、東証マザーズに上場しているGAテクノロジーズと言う会社が運営しているサービスです。
GAテクノロジーズが売主（仲介を挟まない）となるため、普通に物件を購入したらかかる仲介手数料がタダ０円にすることが出来ます。
例えば400万円以上の物件であれば、仲介している不動産会社には約３％の手数料を払わなくてはいけません。
もし2000万円の物件であれば、60万円が仲介手数料としてかかりますが、GAテクノロジーズが売主となる事で、それが０円になります。
RENOSY(リノシー）での管理会社選び
RENOSY(リノシー）のサービス内容はこちら
忙しいあなたに代わって、ほぼすべての業務をRENOSY(リノシー）が代行してくれます。
このサービスにかかる手数料は、月額たったの1000円（税別）で、入居者の審査もしてくれて、さらに滞納家賃の保証までしてくれます。
また入居者募集は、このサービスのもうひとつの魅力です。
一般的に不動産会社に入居者募集の依頼をしたら、家賃の2ヶ月分の費用がかかりますが、RENOSY(リノシー）であれば、月額サービス費用の中に含まれています。
例えば100,000円の家賃の物件で、2年入居した人が退去し募集をかける場合の費用は
- 一般的な不動産会社に依頼：100,000円×2ヶ月＝200,000円
- RENOSY(リノシー）：1,000円×24カ月＝24,000円
なんと176,000円もお得に入居者募集が出来ます。
更に、退去後の原状回復時にかかる、壁紙の張替代も月額に含まれています。
月額1000円（税別）でここまでしてくれるRENOSY(リノシー）では、現在資料請求してくれた方に不動産投資での秘訣をまとめたDVDが付いてきます。
更に面談まで進んだら、5000円分のAmazonギフト券も貰えます。
RENOSY(リノシー）についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
