ワンルームマンション投資は得か損か?社会人にとってメリットとリスク紹介

ワンルームマンション投資は得か損か?不動産での資産運用
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私の友人がワンルームマンションの投資を始めました。

最初は不動産投資セミナーに参加した事がきっかけだったようです。

そこで私もワンルームマンション投資に興味を持ち、セミナーにも参加、友人にも色々と教えてもらえました。

これからワンルームマンション投資を考えている方の為に、その時に聞いた話などをメリットとリスクについてまとめてご紹介したいと思います。

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ワンルームマンション投資は得?3つのメリットを紹介

ワンルームマンション投資は、社会人が簡単に副収入を持てるのが一番のメリットです。

会社で仕事をしている間にも自分の不動産がお金を稼いでくれます。

会社員は融資を受けやすい

まず安定収入があるサラリーマンやOLは、銀行から融資を受けやすく

特に勤続年数が長かったりしたら、更に良いみたいです。

ワンルームマンション投資は事業用の物件だから、毎月の家賃収入からローンを返済していきます。

手元にあまり資金がない方でも、必要な金額を借りることですぐに始められるのは、大きなメリットです。

毎月の副収入によって資産形成

給料の他に収入があると、一気に選択肢が増えます。

会社から受け取る給料に依存する立場から、家賃をもらう不動産のオーナーへと昇格するのです。

副収入によって収入が増える上に、ローンを完済した後にワンルームマンションという資産が残るのもメリットです。

給与所得との損益通算による節税

ワンルームマンション投資による不動産所得で赤字が発生したら、給与所得との損益通算ができます。

節税効果のメリットは、他の副業ではあまり見られません。

高額の税金に悩んでいる方は、不動産投資によって解決するのも一つの手です。

 

但し、不動産所得自体が赤字でも構いませんが、キャッシュフローは黒字になるようにしないと、なんの為の投資なのか分からなくなります。

要するに物件の設備投資、メンテナンスでかかる経費によっての赤字はOKです。

但し、家賃収入からローン返済額を引いた時にキャッシュが残らないような状態はあまり好ましくありません。

そもそも物件の収益性の問題になるので、単純に「損益通算」できることがメリットではない事になります。

この点には注意が必要ですね。

次にワンルームマンション投資の損につながるリスクを見ていきましょう。

ワンルームマンション投資は損?5つのリスク紹介

空室リスク

ワンルームマンション投資の代表的なリスクが、入居者が見つからないことでの空室です。

引越しシーズンの3月を外すと、半年ぐらい待つことは珍しくないようです。

うっかりオフシーズンに入居者の募集をすると不利になるので、計画的に行動しましょう。

空室の期間があっても耐えられる、余裕のある事業計画を立てるのが賢い選択です。

常に家賃を払ってもらえる前提でプランを考えると、毎月の生活費を削るオチになってしまいます。

家賃滞納リスク

約束した期日に家賃を払ってもらえない、家賃滞納のリスクも忘れてはいけません。

入居者が家賃滞納のまま居座っている場合には、弁護士による法的措置によって解決します。

大家が自分で集金するとトラブルになりやすいので、第三者である管理会社のスタッフに任せる方が多いです。

管理会社へ委託するサラリーマン、OLのオーナーが目立つのは、入居者から逆恨みされないためでもあります。

ワンルームマンションの老朽化による家賃の値下げリスクについても考慮しておくと、より万全です。

金利上昇リスク

2019年における日本の金利は最も低いラインで、これから金利が上昇するリスクがあります。

ローンの金利が少し上がっただけでも、返済する合計金額が跳ね上がります。

高額のワンルームマンションでは長期的にローン返済をするため、金利上昇になった時のキャッシュフローの変化をしっかり把握しておくのが鉄則です。

シミュレーションによって、金額の変化をチェックしておきましょう。

毎月の返済金額が倍以上になったら、事業計画そのものが破綻する恐れが高まってしまいます。

早めにローンを完済することがポイントで、長期的な返済になるほどリスクが増大!

経費リスク

ワンルームマンションの維持には、周辺の掃除や点検・修理という管理費がかかります。

分譲マンションでは管理会社に委託するケースが多く、住人の当番制ではない代わりに毎月お金を支払うのです。

次の大規模修繕に備えての修繕積立金も、経費リスクとして挙げられます。

住人にやる気がない場合には業者の言い値で発注してしまい、必要のない工事まで盛り込まれることも。

管理費と修繕積立金は、どちらも物件の築年数に応じて高くなります。

ワンルームマンションの購入で築年数を重視するのは、この経費リスクについて精査するためです。

天災リスク

突発的な地震や津波によるワンルームマンションの損失は、常に頭に入れておくべきリスクです。

天災リスクは、過去の歴史や地盤を調査することで判明します。

低地で海や河川に近ければ水害に遭いやすく、地層的に緩い土地では地面が液体のように変化する液状化現象などの被害に見舞われるのです。

狙っているエリアの郷土史を詳しく調べれば、大部分の天災リスクは回避できます。

ただし、日本は地震大国だから、確実に回避することは不可能です。

こうした点は、不動産投資セミナーなんかでは意外とさらっと説明されてしまう事があるので、注意してください。

まとめ

ココまで、メリットとリスクについて紹介してきました。

まとめておきます

3つのメリット

  1. 社会人は融資を受けやすい
  2. 副収入による資産形成
  3. 給与所得との損益通算

会社に依存せずにお金を稼げるという点は、これからの時代は非常に重要になりそうですね。

次に5つのリスク

  1. 空室リスクには事業開始のタイミングと適切な計画が効果的
  2. 家賃滞納リスクは管理会社への委託と法的措置で解決
  3. 今後は金利上昇リスクがあることを踏まえて投資する
  4. 増加していく経費リスクで困らないように入念な調査をする
  5. 突発的な天災リスクについては調査で可能な限り回避

この点をしっかり押さえておけば、ワンルームマンション投資で失敗する確率を下げることが出来ますね。

社会人が安定した副業を持つには、ワンルームマンション投資はおすすめです。

初めて副業を始めるサラリーマン、OLでも、ワンルームマンション投資によって人生を安定させられる程度の金額を稼げます。

そこで今回はこうしたワンルームマンション投資でおすすめのサービスをご紹介します。

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