色々な選択肢がある不動産投資では、あなたの投資スタイルに合った物件を選ぶことが大切です。
そこで今回は最近人気が高まっているワンルームマンション経営についてご紹介したいと思います。
またワンルームマンション経営で、失敗しないための3つのポイント、物件選びの基本をご紹介します。
ワンルームマンションは、不動産投資初心者におすすめ
ワンルームマンションが不動産投資初心者におすすめであるのは、初期投資が安価だから。
アパートや戸建ての運営では高額のローンを背負いますが、ワンルームマンションなら月々の給料から返済することも可能な金額です。
いきなり負担が重い物件に手を出すよりも、失敗しにくいワンルームマンションで不動産投資に慣れてみてはいかがでしょうか。
不動産投資では物件による家賃収入が発生するため、その家賃を返済に充てられます。
ローンを完済した後には丸ごと副収入になるので、より豊かな生活を実現できるのです。
その為にも物件選びの基本と考え方を理解する必要があります。
では早速失敗しない為の３つのポイントについて順番に説明していきます。
ポイント１、ワンルームマンションの選びの基本
入居者を見つけやすいワンルームマンションにも、物件の選び方があります。
過去の失敗事例から導き出された物件選びのコツを押さえて、明るい未来につながるワンルームマンションを発見しましょう。
利回りだけで選ばない
ワンルームマンションの利益は、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った利回りで判断します。
利回り計算式
単純計算例：【物件価格2000万円、家賃８万円の場合】
8万円×12ヶ月＝96万円（年間収入）
96万円÷2000万円＝0.048 （正確にはこの数字を100倍にする。）
0.048×100＝4.8％が利回りになります。
※収益力を大まかに捉えるのに便利な計算方法ですが、あくまで物件を購入した時点での指標なので、その後も同じ利回りを維持できるわけではありません。
この年間の利回りが高いだけの物件を選んでしまったら、失敗する可能性が高くなってしまいます。
購入価格は郊外のエリアの方が安くなるのですが、その分人口（需要）が少ないので空室が発生しやすくなります。
長期の資産として考えるワンルームマンション投資では、高い利回りだけで選ばないのが重要なポイントです。
利便性を考える
公共交通機関の駅やバス停が近くにあるのかどうかで、生活の利便性が大きく変わります。
特に最寄り駅までの距離がポイントで、物件の選び方としては徒歩5分以内が最適な立地です。
生活の拠点である主要駅の周辺には様々な商業施設が立ち並び、自治体による再開発計画でも中心に据えられる傾向にあります。
利便性が高いと入居希望者を募集するのに苦労しないので、ワンルームマンションの選び方として心に留めておきましょう。
需要のある間取りを選ぶ
物件の選び方ではそのエリアによく住んでいる属性とのマッチングを考えないと、失敗の原因になります。
利便性と並んで重視されるポイントだから、多くの人に選ばれる間取りにすることで入居率を高めるのが吉です。
例えば、女性が多いエリアならバス・トイレ別でオシャレなデザインなど、ターゲットに好まれる間取りなどを選択しましょう。
ファミリー層が多いエリアでは、3LDKなどの広めの間取りを用意する必要がありますが、ワンルームに比べてなかなか入居者が決まりにくく、また対象となるファミリー層は今後少なくなっていく事が予想されます。
こちらは総務省が出している統計データですが、2040年までに単身世帯は現在の約35％から約40％に増える予想が出されています。
出典：「人口減少時代のICTによる持続的成長」
また需要は常に変化をしているので、駅周辺の再開発計画なども物件選びの際には参考にしましょう。
不動産投資の初心者が物件の情報を知るために利用できるサイトをまとめました。都市計画情報についても紹介しているので、こちらも参考にしてください。
管理がしっかりしている物件を選ぶ
管理組合による管理がきちんと機能している物件は、長期的に住みやすい環境を維持できます。
ワンルームマンションで1つの部屋しか所有していなくても、共用部分の清掃やメンテナンスが関わってくるのです。
優良業者に管理を委託しているのか、管理組合が業者の言いなりになっていないのかと、管理面でのチェックポイントも多くあります。
管理が良好なマンションは住人のモラルが高く、清潔で便利な上に気分よく暮らせる環境です。
また管理がしっかりしていれば、物件の老朽化という問題にも対応できます。
ポイント２、節税効果を過度に期待しない
賃貸物件の節税効果は、会社から給料を受け取っているサラリーマンやOLは過度に期待はしない方がよいでしょう。
もちろん物件によっては節税効果を発揮するモノもあります。
例えば遊休地がある資産家の相続では有効ですが、わざわざアパート１棟を購入してまで試すものでもありません。
建築物の経費による節税効果を過信しすぎると、低価値の不動産を抱えるという大失敗の結末になってしまうので注意しましょう。
安定した家賃収入が目的のワンルームマンション経営では、空室の期間をゼロに近づけられる物件を選ぶことに専念するのがおすすめです。
ポイント３、初期投資額と空室リスク
初期投資額（自己資金の比率）をできるだけ高めておくことで、空室リスクへの対策が万全になるのです。
たとえば、自己資金を2倍にすると、毎月の返済金額が半分ぐらいに減少します。
毎月の返済金額が少ないと、その分だけ空室の期間ができてもカバーしやすくなります。
手頃な価格であるワンルームマンションを選び、余裕のある返済計画を立てることも、物件の選び方のコツです。
まとめ：ワンルームマンション経営で失敗しない３つのポイント！物件選びの基本とは
ワンルームマンションの購入では、3つのポイントによって失敗を回避できます。
総合的に合格ラインであることが重要なので、焦らずに物件の選び方を実践してみましょう。
1.ワンルームマンションは入居者の目線で選ぼう
2.不動産投資による節税効果にはあまり期待しない
3.初期投資額を高めると空室リスクが低くなる
満足できる条件のワンルームマンションが出た時に、すぐに購入することが大事です。
頼りになる不動産会社をパートナーにすると、希望条件を満たした物件が売りに出された時に連絡してくれます。
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