相続した不動産を売却する際の注意点と節税対策!計算例で詳しく解説

不動産での資産運用
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所有者不明の空き家が問題になっています。原因の多くは、相続した空き家の売却などをせず(あるいはできず)放置したことにあります。

不動産は額が大きいので売却すれば多額の納税も覚悟しなければいけませんが、空き家を処分しなければいけない場合に、どんな節税対策が考えられるでしょうか?

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不動産売却にかかる税と税額計算は?

不動産売却にかかるメインの税になるのが、所得税です。

これは確定申告により、売った年の翌年3月15日までに、不動産の売買益にかかる所得税を計算した後、納付額を税務署に納めます。

不動産を売却した場合に申告する売買益は、土地建物等に係る譲渡所得に該当しますが、基本計算式は下記の通りです。

売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得

取得費は文字通りに解釈すれば買った時の価格ですが、建物に対しては経年劣化による価値の減少を考慮しますので、買った値段よりも下がります。

譲渡費用は売るのに直接かかった費用で、不動産会社に支払う仲介手数料・印紙代、建物取り壊し費用(更地にする場合)などが該当します。

所得税は譲渡所得の15.315%(所有期間5年超)もしくは30.63%(所有期間5年以下)をかけて計算されます

譲渡所得は申告する人が計算しますので、所得税は節税の余地があります。

もう1つかかる税金としては、住んでいる地方自治体に支払う住民税があります。こちらも譲渡所得に対して課税され、譲渡所得の5%(所有期間5年超)もしくは9%(所有期間5年以下)で計算されます

計算は自治体のほうで行い、また売った年の翌年6月から1年間の間で納めます。

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譲渡所得とかかる税額の計算例

例えば、以下のようなケースの場合

  • 土地の売却価格:3,500万円
  • 取得費(土地):470万円
  • 譲渡費用:570万円
    (仲介手数料:100万円、印紙代:5,000円、建物取壊費用:469.5万円)
  • 被相続人の取得時期:1952年4月1日
  • 売却時期:2018年3月1日

譲渡所得は

3,500万円-470万円-570万円=2,460万円

建物を壊して更地で売却する場合は、取得費は土地のみになる点に注意してください。

所得税は所有期間5年超とカウントされるので、譲渡所得に15.315%かけて376万7,400円(百円未満切捨)を納めることになります。

住民税は5%をかけて、123万円となります。

合計499万7,400円を税金として納めます。

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相続した不動産を売却する場合の注意点

所得税、住民税については所有した期間によって変わってきます。

相続した不動産を売却する場合、相続人の所有期間が5年以下になるケースは多いですが、亡くなった被相続人が取得した時期から売却時点まで通算できます

所有期間5年以下では所得税30.63%・住民税9%と税率が高くなりますが、被相続人の住んでいた期間が長ければ所得税15.315%・住民税5%の税率になるので、安心してください。

このため、取得費も相続時点での時価ではなく、被相続人が取得した金額を基に計算します。

原則は取得した当時の売買契約書を根拠に計算しますが、書類が見つからずわからない場合は、売却金額の5%で計算することも可能です。

また相続に限りませんが、持分に応じて譲渡所得は按分されます。

例えば相続した不動産の譲渡所得は計算例のように計算されるが、3人で均等に相続していたケースを考えます。

この場合各相続人の譲渡所得は3で割って、820万円となります。

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相続による不動産売却の節税対策は?

それでは相続した不動産の売却に関する所得税や住民税に対して、節税対策はあるのでしょうか?

売却金額の5%で取得費を計算すると不利な場合が多いので、相続をむかえる前に、取得時点での売買契約書を用意しておくことがまず節税対策です

例えば先ほどの不動産売却の計算式を例とすると、

①売買契約書がある場合

3,500万円-470万円-570万円=2,460万円

②売買契約書がない場合

3,500万円-175万円(※3,500万円×5%)-570万円=2,755万円

売買契約書が無い場合、2,755万円-2,460万円=295万円分に所得税、住民税がかかるので、多く税金を支払う事になります

また譲渡費用に関しては、不動産会社などに支払った費用を漏らさず計上することで、所得税・住民税の引き下げに役立ちます。

相続した不動産の売却に関しては、ここからもう1歩進めて身につけておくと良い特例の知識があります。

相続税額の取得費加算

この方法は相続税がかかった場合だけ使えるのですが、相続税のうち売却した不動産に相当する分だけ、取得費に加算できるという特例です。

相続税の申告において、各相続人に対する金額がこのような場合

  • 支払った相続税額:50万円
  • 相続財産の額:2,500万円
  • 売却した土地の相続税評価額:700万円

各相続人の譲渡所得の計算上、不動産の売却に関する取得費に加算できる額は、実際に支払った相続税に対する不動産売却の割合で算出されます。

50万円×(700万円÷2,500万円)=14万円

先ほどの基本の計算式に当てはめると

売却価格 - 取得費(+14万円) - 譲渡費用 = 譲渡所得

所得費に14万円を加算できるので、所得税(15.315%)・住民税(5%)あわせて2万8,400円分の節税効果となります。

相続した空き家に関する3,000万円特別控除

相続した空き家に関しては、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得に対して最大3,000万円の特別控除額が差し引けます。

この一定要件とは、下記の通りです。

  • 被相続人の相続直前まで居住している
  • 相続人が被相続人の持家に同居していない
  • 売却価格が1億円以下
  • 2013年1月2日以降に相続開始
  • 2016年4月~2019年12月に売却
    かつ、相続開始日から3年後の12月31日までに売却
  • 1981年5月31日以前に(旧耐震基準で)建築
  • 一戸建てである
  • 更地にしない場合は、耐震基準を満たすよう改修を行う
    (耐震基準を満たしていれば改修不要)

耐震改修を行った場合は、改修費用を譲渡費用に計上することが可能です。

最大3,000万円譲渡所得が下がるので、所得税(15.315%)・住民税(5%)あわせて最大で609万4,500円の節税が可能です。

耐震リフォームに250万円かけ、その結果として譲渡所得が2,000万円となった場合、差し引ける特別控除額は2,000万円です。

(250万円+2,000万円)×20.315%=約457万円分の税金を支払わずに済み、耐震リフォームにかけた費用を上回る節税額になります

このように耐震リフォーム費用や取り壊し費用を上回る節税効果が得られる場合は、この特例を使うことを考えると良いです。

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相続した不動産を売却する際の注意点と節税対策のまとめ

相続した不動産を売却した場合、多額の納税を迫られるケースもあります。

しかし特例を使えば節税になり、うまくいけば所得税や住民税を納めずに済みます。

相続対策と言うと相続税の節税対策に注力しがちですが、相続財産を処分した場合の所得税・住民税の負担も考慮して、節税対策を行う必要があります。

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40代のサラリーマン経営者です。現在は海外の子会社で勤務しております。自分の体験も含め国内、海外での資産運用の情報をこちらのブログからお伝えしたいと思います。

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