ワンルームマンション投資の中古と新築の失敗例！失敗しない投資法とは？

不動産投資の中で投資対象の選択肢に上がりやすいのは「ワンルームマンション」

住むにも投資対象としても手軽なボリュームなので、新築・中古問わず取引が非常に活発です。

自己資金を多く必要としないので手軽にチャレンジできる一方で、リスクを軽く考えてしまい失敗してしまう人も多くいます。

そこで今回はワンルームマンション投資で、どんなことに気をつけたらいいのか、中古、新築それぞれの失敗例をもとにご説明します。

中古ワンルームマンション投資での失敗例

まずは中古ワンルームマンション投資での３つの失敗例をご紹介します。

修繕費で予想外の出費が発生する

設備の劣化は築年数やメンテナンス、設備の使い方によって進み具合が変わります。

設備自体に耐用年数はありますが、オーナーや入居者の使い方・メンテナンスによって早まることもあります。

部屋内部の設備は10年から15年あたりで寿命を迎えるものが多いです。

網戸や換気扇のほかにエアコン、給湯器などが壊れて入居者から修繕を依頼されたり、退去のタイミングで設備の破損が発覚し、その後入居者が決まらないといったケースが発生します。

また築25年から30年を過ぎたあたりから、配管や水回りの設備の老朽化も目立ち始めます。

中古マンションは購入後すぐに修繕が必要になってしまい、赤字で失敗するケースがあるので、あらかじめ管理組合の修繕計画や修繕履歴をよく確認することが大切です。

収益が入る期間が限られている

マンションの耐久年数は100年程度とされていますが、築年数が経てば経つほどかかる年間の修繕費も多くなります。

なので一般的には60年から70年ほどが寿命とされることが多いです。

中古でマンションを購入すると、新築で購入した時よりも家賃が得られる期間が短くなります。

寿命があと残りわずかな中古マンションを購入してしまうと、投資金額を回収する前に建物の寿命を迎えてしまうことも考えられます。

最初だからと安い物件に手を出して入居者や買い手がつかない

地方など場所によっては200万円前後から購入できる中古ワンルームマンションもあります。

最初だからまずは安い物件で様子見をしてみようと考える方もいると思います。

このような安い物件は利回りも高く、一見すると魅力的に見えるかもしれません。

しかしよく確認してみると需要がないエリアで入居者が決まらず空室に苦しめられる恐れがあります。

いざ物件を売ろうと思っても、買い手がつかないことがほとんどです。

利回りや金額だけにとらわれず、物件の需要に着目しましょう。

続いては新築マンション投資での失敗例を見ていきます。

新築ワンルームマンション投資での失敗例

新築ワンルームマンションは見た目も綺麗で、新品好きな日本人には中古よりもよく見えがちです。

そこで新築ワンルームマンション投資の失敗例を2つ紹介します。

それぞれを見ていきましょう。

資産価値の下落は避けられない

新築マンションは、入居者目線で考えると人気の物件ですが、販売促進費用が乗せられているので投資物件としては割高です。

また、新築で購入したマンションでも、登記したあとは中古の扱いとなってしまい、価値としては７割から８割程度に落ちてしまいます。

賃貸物件としての新築の価値は、一番初めの入居者のみが受けられるメリットであり、それ以降は新築の価値を発揮できなくなります。

家賃も周囲の中古物件と差が出ないように下げる必要がでる恐れもあります。

持出金額をあまく見ない

新築マンションを購入する場合、自分の収入に見合った持出金額を設定することが大事です。

家賃収入が入ってくることを見越して持出を多くしてしまうと、万が一空室が出て家賃が入ってこないとマイナスが続いてしまいます。

空室が出ることを想定した資金計画をたてましょう。

この他に中古、新築に限らずよくある失敗例も見ていきます。

ワンルームマンション投資でよくある失敗例

節税効果が続く期間が少ない

不動産投資には、建物の減価償却費のような必要経費を差し引いて、節税ができる効果があります。

ただし節税となる期間は限られており、長い期間節税になると想定していると資産計画が崩れてしまいます。

節税ができるという言葉を鵜呑みにしないで、長期で節税できると言われてもご自身でも計算をしてみましょう。

入居者が決まらず、想定していた収入が得られない

利回りはあくまで、入居者がいて家賃が入ってくる想定で計算されています。

営業マンのなかには、空室のリスクについて詳しく触れずにメリットばかり説明する人もいます。

需要もあって価格も安い物件はありません。

もしあっても、そんな良い物件はすぐに売れてしまいますし、何か都合の悪いことが隠れていることもあります。

投資金額と需要のバランスをよく検討することが必要です。

まとめ

ワンルームマンション投資の失敗例をご紹介しました。

営業マンのうまい話に乗せられず、自分で情報を集めて考えた戦略で不動産投資を行うことが失敗しないコツです。

資金計画と事前の情報収集に力を入れましょう。

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