ワンルームマンション投資の落とし穴5つを解説!アパート投資と比較

ワンルームマンション投資VSアパート投資不動産での資産運用
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これから不動産投資を始めようと考えている方は、ワンルームマンションが良いのか、それともアパート一棟買いで始めたら良いか、悩んでいるかと思います。

どちらにしてもそれぞれの特徴があり、メリット、デメリットは異なります。

もしあなたが不動産投資が初心者であれば、ワンルームマンション投資をおすすめしたいと思います。

今回は、不動産投資でよく紹介されるワンルームマンション投資とアパート投資の2つについて比較し、不動産投資初心者がハマりやすい落とし穴に落ちない物件選びの5つのポイントをご紹介します。

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ワンルームマンション投資の特徴

マンションの中でも、一人暮らしに適した間取りのワンルームへ投資する手法です。

誰もが住みやすいエリアを選ぶことができるので、堅実な資産運用になります。

需要が高いワンルームマンションの賃貸

一等地と呼ばれている人気エリアでも、ワンルームマンションなら比較的コストを抑えて投資をすることができます。

あなたが思わず住みたくなるような充実した設備や立地条件が揃えば、高い入居率につながります。

そのあなたが住みたいエリアの物件を購入して、賃貸物件として他人に貸すことで家賃収入を得ることが出来るのがワンルームマンション投資です。

総務省の発表によると、2015年での単身世帯は全体の約35%で、2040年には約40%まで増加することが予想されています。

単身者の推移2040年まで

出典:「人口減少時代のICTによる持続的成長

若い世代の晩婚化、それよる少子高齢化は単身者向けの物件の需要を高めていく事になります。

要するにワンルームマンションの需要は、これから高くなります。

初期費用が安いので副業の1つとして有望

アパート、マンション1棟に比べて安く、サラリーマンの副業としておすすめです。

中古のワンルームマンションであれば、2000万円程度が中心となるので、金融機関からも融資を受けやすく、初心者でも安心して取り組めます。

また初期費用はアパート、マンション1棟に比べると低く抑えることができ、あなたの年収や職種によってはフルローンでレバレッジを利かせることができます。

もちろんその後の金利になどに注意は必要なので、初期段階から一定の利益を確保したいのであれば、ある程度頭金の用意は必要です。

また日本は人が住む建築物への優遇措置が多く、ワンルームマンション投資でも色々な効果を得られます。

管理業務を不動産会社に依頼すると高い手数料

サラリーマンやOLなど社会人が不動産投資をする場合、本業もあるのであまり不動産の事ばかりに時間を割くことが出来ないかもしれません。

その場合は、不動産会社に管理業務を代行してもらうのが一般的ですが、家賃1ヶ月分の3%~5%程度が管理手数料の相場となります。

その分、予定した利回りよりも手元に残るお金が少なくなります。

アパート投資の特徴

不動産のオーナーとして経営的な判断をするのが、アパート投資です。

色々なメリットがある一方で、自分で上手く管理していく手腕が求められます。

アパート1棟を購入して丸ごと運営する

アパート1棟を買うといことは、まさに一国一城の主です。

自分の判断だけで改装できて、なおかつ、どんな入居者に住んでもらうのかも自由に決める事が出来ます。

しかしどんどん老朽化していくアパートについて、計画的に手を打たなければいけません。

誰の責任にもできない上に、不動産に対する経営センスが必要不可欠です。

最終的に、土地活用も視野に入れた建て直しと売却のどちらにするのかによっても、狙う物件の条件が変動します。

高額のローンを組むので事業計画が大切

アパート投資は高収入になりますが、一方で高額のローンとの長い付き合いです。

アパート投資を選択した方は、おそらくもっと高収入を目指して、その後も物件を増やしていく選択をする方が多くいます。

その場合は、2つ目の物件を購入する際には最初のアパートを担保に入れます。

いかに儲かるのかを説明することでローンの審査を通すため、事業計画をしっかり考えることが必要になります。

もちろん毎月の家賃収入によってローンは返済できるので、理論上では物件の数が増えるほど高収入になります。

また税制的な優遇もワンルームマンションよりも大きいので、節税効果は高まります。

ワンルームマンション投資とアパート投資の比較

ここまでに紹介したそれぞれの特徴などを一覧にして比較します。

比較項目ワンルームマンション投資アパート投資
需要◎ 今後も高まる予想△ 単身者向けは高まる(※間取り、立地が重要)
初期費用〇 数十万~数百万円 程度△ 数百万~数千万円 程度
利回り△ 3%~5%程度(管理コストがかかる)◎ 5%~7%程度(管理コストはかかるが、節税効果が高い)
融資審査◎ 融資額が少ないので、審査が通りやすい× 融資額が多いので、審査が通りにくい
決定権× 管理組合が決定◎ 外装リフォームなど自分の判断で出来る
出口戦略△ 売却がほとんど〇 複数の出口戦略がある

ワンルームマンションは、今後の需要が高まっていくのであれば、供給が伴わない場合、利回りは改善していく可能性があります。

一方アパートであれば、単身者の増加を意識した間取りを意識しつつ、立地条件も重要になります。

その他の点についても、アパート経営は初心者には少しハードルの高い投資となります。

ワンルームマンション投資で物件選びでの落とし穴5つ

不動産投資初心者には、ワンルームマンション投資がおすすめですが、物件を選ぶ際の落とし穴を5つご紹介したいと思います。

1.とにかく立地の良い物件にこだわり妥協しない

通学・通勤に便利な場所、時刻表に従って必ず電車が到着する駅の近くは、安定した人気です。
ただし、駅にも色々あり、企業や学校があるエリアまでに複数の路線を乗り継いでいく末端の駅と、あらゆる方向へ直通で行ける主要駅とでは格が違います。

オフィス街の近辺では、朝にもゆっくり過ごせる好立地として、忙しいサラリーマン、OLに好まれます。

大学などの学校に近ければ、通学する学生や子どもを養っているファミリー層に大人気です。

立地が良ければ、古くなっても入居者が見つかります。

目先の購入価格よりも立地の良い物件にこだわるのが、落とし穴に落ちないポイントです。

主要駅から徒歩10分以内の物件の他には、生活に欠かせないスーパーなどの商業施設が集まっているエリアを狙う戦略もあります。

ワンルームマンションを希望する人は、まず利便性が高いことを重視しているのです。

したがって、車や自転車がなくても生活に困らない、都心部の物件が有力候補になります。

2.利回りだけでは選ばない

ワンルームマンションの収益としての利回りは、サラリーマン、OLが騙されやすいトラップです。

単純に利回りが高い物件を選ぶと、空室リスクと極端な値下がりに悩まされて落とし穴に落ちてしまいます。

不動産の売却で表示されるのは、満室で必ず家賃をもらえる状態で計算しただけの表面利回りとなります。

老朽化した設備の修理や、ワンルームマンションの管理組合が実施する修繕への負担は計算外になるので注意しましょう。

安いワンルームマンションは、サラリーマン、OLがあまり寄り付かなくて価値が低いことが多いです。

入居者を見つけにくいから人気がなく、結果的に利回りが高くなる構造には、多くの不動産投資の初心者が困惑します。

相場よりも高い利回りに惹かれて高い買い物をしたのに、実はガラクタを押し付けられたのでは、取り返しがつきません。

安定して家賃収入を得るために、空室リスクが低く、家賃の値下げをあまり行わずに運営できるワンルームマンションを選ぶのも、大切なポイントです。

利回りは安い物件ほど高くなるカラクリをしっかり理解しておくことで、落とし穴を回避できます。

3.信頼できる管理会社を選びは慎重に

仕事や家庭で忙しいサラリーマン、OLには、大家の仕事を任せられるビジネスパートナーが必要です。

賃貸物件の管理会社による代行サービスを利用することで、失敗のない対応を行うのがおすすめ!

管理会社は、不動産業者の中で管理業務を請け負っているところです。

ワンルームマンションなどの賃貸物件の入居者募集に強い会社、管理業務をリーズナブルな価格で行ってくれる会社と、それぞれ特色があります。

不動産業者によっては、物件選びから管理業務まで総合的なサービスを提供しています。

一括して任せると、入居率の高い物件を紹介してもらい、そのまま管理業務を委託することが可能です。

決定権はオーナーが持っているものの、普段は管理会社のスタッフが入居者と接します。

大切なワンルームマンションの維持を任せるので、賃貸物件のノウハウや接客態度にも注意しながら管理会社を選ぶことが大事です。

落とし穴に落ちない為のポイントは、管理会社選びにもあります。

管理の委託料が明確で、毎月のコストとして妥当であるのかも、併せてチェックしておきましょう。

4.物件にあった自己資金を用意する

銀行から長期ローンを借りる不動産投資では、頭金を出すことで返済期間と金額を抑えられます。

お金を貸す銀行が融資のリスクを下げるために、10%の頭金を求めてくるパターンが多いです。

落とし穴に落ちないポイントとして、計画段階で注意しておきたい話になります。

いざワンルームマンション投資をすると、頭金の用意によって毎月の負担が大きく変わります。

毎月自分の手元に残る現金、つまりキャッシュフローが健全であることも重要な項目です。

立地条件に恵まれているワンルームマンションを購入して、優秀な管理会社に委託できても、肝心の資金繰りで失敗したら、その時点で全て終わりになります。

逆に、多少の出費ならフォローできるぐらいのキャッシュフローであれば、焦らずにじっくりと物事を判断できるのです。

家賃からローン返済に充てる場合でも、空室の期間が長引くとサラリーマン、OLとしての給料から割り当てるしかありません。

銀行に支払う頭金の他にワンルームマンションの返済に回せる自己資金があれば、空室リスクによる収支の悪化にも対応できます。

5.将来の出口戦略を考えておく

不動産は老朽化によって価値が下がっていくので、いつ売却するのかを決めておくことも落とし穴に落ちないポイントです。

ワンルームマンション経営では現状の物件のままで売却するため、購入する時点で出口戦略まで具体的に考えておくのが常識になっています。

毎月の安定した家賃収入だけに気を取られていると、売り時を失ってしまうことで失敗する可能性が高まるのです。

不動産の選定をしている段階から、自分がどれぐらいの期間貸し出して、いついくらで売却するのかを決めておきましょう。

ワンルームマンションを相場通りに売却できて、ようやく不動産投資の成功を宣言できます。

不動産という高額の資産を現金に戻すまでは、いかに経営が順調でも最終的な結果は分かりません。

これら5つの落とし穴に落ちないように、事前の準備が非常に重要になります。

そこで特にサラリーマンやOLなど本業がある方で、不動産管理や情報収集にあまり時間を多くさけない方には、RENOSY(リノシー)と言うサービスがおすすめです。

このサービスを使えば、落とし穴を回避したワンルームマンション投資が可能になります。

RENOSY(リノシー)であれば管理業務を全てお任せ

ワンルームマンション投資の特徴として、管理コストがかかり利回りを低下させる点を上げましたが、このサービスであればその管理コストを安く抑えることが出来ます。

RENOSY(リノシー)の概要を説明した映像があるので、ご覧下さい(1分半程度です)。

RENOSY

このようにAIが収益性の高い物件を選別し、更には出口戦略として売却する場合でも高いリセールが出来る物件を選んで提案してくれます。

今までは不動産の専門家やプロしか持っていなかった「経験と勘(かん)」を、客観的なデータをもとに分析することで、そこにかかる人権費を削減。

そして削減されたコストは、ワンルームマンション投資にとって最も高い「管理コスト」の削減につながりました。

家賃100,000円の物件で、管理コストの差を比較

一般的な管理会社に依頼した場合

100,000円(家賃)×5%(管理手数料)=5,000円(1ヵ月の管理コスト)
年間コストは、5,000円×12か月=60,000円

RENOSY(リノシー)に管理を依頼した場合

リノシーは家賃額に関わらず月額1,000円(税別)です。
1,000円(1ヶ月の管理コスト)×12ヶ月=12,000円

一般的な管理会社に依頼した場合よりも、リノシーであれば48,000円もお得になり、ワンルームマンションので利回り低下の大きな要因だった管理コストを安く抑えることが出来ます。

わずらわしい業務を全て代行

更に時間のないあなたでもRENOSY(リノシー)であれば、これらのわずらわしい業務をあなたに代わって全てしてくれます。

リノシーサービス内容

管理コストには入居者募集も含まれている

約99%という高い入居率はもちろんですが、何よりも大きいのは入居者募集です。

入居者募集にはおおよそ家賃の2ヶ月分がかかると言われていますが、RENOSY(リノシー)であれば、毎月の1000円(税別)の管理コストに含まれています。

先ほど同様に1ヶ月の家賃が100,000円の物件で2年間入居して、退去した場合で考えると

一般的な入居者募集の場合 100,000円×2ヶ月分=200,000円
RENOSY(リノシー)の場合 1,000円×24カ月分=24,000円

200,000円-24,000円=176,000円もお得!

RENOSY(リノシー)であれば、176,000円も安く入居者募集をすることが出来ます。

更に、入居者が撤去後には原状回復や壁紙の張替などをする必要があるのですが、そのコストも毎月の費用に含まれています。

仲介手数料が0円

RENOSY(リノシー)は、GAテクノロジーズという東証マザーズに上場している企業が運営しているサービスです。

GAテクノロジーズの公式ウェブサイトを見る

主に主要都市の中古ワンルームマンションを紹介しているのですが、その全ての物件はGAテクノロジーズが売主となるので、仲介手数料が0円となります。

通常であれば400万円以上の物件の場合、3%の手数料が不動産仲介会社に取られます。

もし2000万円のワンルームマンションなら60万円はかかる費用が0円になります。

他の投資に比べて高い初期投資を抑えて、不動産投資をすることが出来ます。

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高所得者ならアパート投資がおすすめ

節税で悩んでいる高所得者にとっては、アパート投資がおすすめです。

購入する金額や維持費が大きくなりますが、それに見合った効果を得られます。

減価償却費による節税効果を期待できる

アパート投資では、耐用年数に応じた減価償却費という経費があります。

帳簿上のみの数字で、毎年決められた範囲で計上できるのが特徴です。

減価償却費によって赤字になった不動産所得は、給与所得との損益通算ができます。

書類上では給与所得による税金を多く取りすぎになり、源泉徴収された分から還付されるので有利です。

またその他の節税効果としては、建て直しという選択もできるアパート投資が優れています。

将来的に大規模な事業に育てられる

アパート投資で購入した物件は、次のローンを借りる時の担保になります。

複数のアパートを経営すれば、誰に対しても自信を持って名乗れる資産家です。

大きな利益を見込めるアパートをいくつも持てば、不動産経営の法人として脱サラするのも夢ではありません。

家族の生活費を稼げるぐらい大規模な事業に育てられるのが魅力ですが、失敗した時のリスクも大きいので注意しましょう。

まとめ:ワンルームマンション投資の落とし穴5つを解説!アパート投資と比較

不動産投資の初心者には物件の購入をするだけでも一苦労ですです。

毎日の不動産の管理も行う必要があるので、自分に向いている物件を選びましょう。

  • 時間の無いサラリーマンやOLは、ワンルームマンション投資
  • 高額収入、高所得者であればアパート1棟投資で節税

それぞれにあなたの属性に合わせたメリットがあるので、しっかりと見極めましょう。

また何よりも重要なのは、今後の需要予測と間取り、立地条件になるので、その点には注意してください。

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